Schon während der ersten „Corona-Welle“ und des damit zusammenhängenden Lockdowns mussten zahlreiche Unternehmer und Gewerbetreibende ihre Betriebe schließen und haben in Folge dessen nicht selten Miet- bzw. Pachtzahlungen vorübergehend ausgesetzt oder jedenfalls deutlich gekürzt. Gleiches ist auch während des aktuellen zweiten Lockdowns zu erwarten. Es stellt sich insoweit die komplexe Frage, ob die Mieter bzw. Pächter zu einer Mietkürzung oder sogar zum Aussetzen der Miete berechtigt sind.
Im Kern geht es hierbei um die Frage, ob sich behördliche Anordnungen zur Schließung eines Betriebes nur auf den Betrieb selbst beziehen und damit lediglich das Verwendungsrisiko des Mieters oder Pächters betreffen oder ob auch die Miet- oder Pachtsache hierdurch betroffen ist und man von einem Mangel eben dieser ausgehen kann. Mit dieser Frage haben sich bereits einige Gerichte befasst.
Manche Gerichte, so zum Beispiel das Landgericht Heidelberg und das Landgericht Frankfurt am Main, lehnen Minderungsansprüche mit dem Argument ab, dass die Miet- bzw. Pachtsache trotz der behördlichen Anordnung sich für die vertraglich vorausgesetzte Nutzung eignet und lediglich der konkrete Betrieb des Nutzers untersagt sei. Dies falle allein in den Risikobereich des Mieters bzw. Pächters. In Betracht käme allenfalls eine Störung der Geschäftsgrundlage, die eine Anpassung des Vertrages nach sich ziehen könnte. Jedoch müssten hierfür bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.
Das Landgericht München I hatte – soweit ersichtlich als bislang erstes Gericht in Deutschland – in dem dort zu entscheidenden Fall ein Recht zur Minderung bejaht. Dies hing mit dem mietvertraglich vereinbarten Nutzungsumfang zusammen.
Eine Prüfung im Einzelfall ist in diesen Fällen unerlässlich. Die vertragliche Grundlage muss eingehend geprüft werden, um zu bewerten, ob eine Kürzung der Miete bzw. Pacht in Betracht kommt. Unter welchen Voraussetzungen Mieter bzw. Pächter zur Kürzung der Miete oder Pacht berechtigt sein können, bleibt zunächst umstritten. Eine abschließende Klärung wird nur durch den BGH erfolgen können. Es zeichnet sich aber ab, dass dem vertraglich vereinbarten Mietzweck die entscheidende Bedeutung zukommt.
Wenn Sie als Mieter oder Pächter sich fragen, ob Sie zur Minderung oder zum Aussetzen der Miete bzw. Pacht berechtigt sind oder wenn Sie als Vermieter von einer solchen Minderung betroffen sind, sollten Sie dies nicht ungeprüft lassen. Ihre Ansprechpartner in unserer Kanzlei sind Frau Rechtsanwältin Kathrin Schmidt und Herr Rechtsanwalt Andreas Genze.
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